Права орендаря при невиконанні орендодацем усунення недоліків в помешканні

У нашій сервісній рубриці йдеться про ваші права як орендаря. Отримали підвищення орендної плати? Конфлікт із сусідами? Надто високі додаткові витрати?

Питання орендаря:

Мій орендодавець отримав від мене два листи про недоліки і не відреагував на них. Засмічений злив, до якого підключена пральна машина, і я не можу нею користуватися. Також у мене давно є проблема з птахами на балконі, постійно доводиться його прибирати, але це його теж не цікавить. Що я можу зробити?

Відповідь фахівця:

По-перше: Орендодавець зобов’язаний підтримувати орендоване майно у належному стані, щоб ви могли жити в ньому без проблем. Це означає, що злив має бути вільним, і ви повинні мати можливість користуватися балконом.

Як орендар, ви зобов’язані негайно повідомляти про недоліки орендодавцю. Ви це зробили. Якщо він не усуває недоліки, то орендодавець перебуває у прострочці. При цьому передбачається, що недоліки не були спричинені постраждалим.

Те, що недоліки існують, у даному випадку, мабуть, не оскаржується. Таким чином, орендодавець зобов’язаний вжити заходів. Оскільки він не виконує цю обов’язок, набирають чинності різні наслідки.

Перш за все, за законом належить лише зменшена орендна плата, оскільки договірна рівновага між орендною платою та станом орендованого майна порушена: гірший стан призводить до меншої орендної плати. Розмір зменшення орендної плати має оцінюватися в кожному конкретному випадку. Неможливо вказати загальну суму, але при непридатному для використання підключенні пральної машини зазвичай зменшення становить від 3 до 5 відсотків від загальної орендної плати; при значному порушенні використання балкона через пташиний послід можуть бути доречні додаткові 5-10 відсотків, залежно від інтенсивності. Тут постраждалому у всякому разі слід звернутися за порадою.

Також орендар міг би утримувати частину орендної плати і доплачувати лише після усунення недоліків. Розмір суми, що утримується, має відповідати зменшенню і не може перевищувати вартість усунення недоліків.

Згідно з викладеними обставинами, орендодавець прострочив усунення недоліків. Тому орендар може усунути недолік за рахунок орендодавця. Тут постраждалий міг би зарахувати вартість послуг майстрів після надання рахунку проти орендної плати.

Альтернативно постраждалий міг би також подати до суду на орендодавця за усунення недоліків — хоча це тривало. Якщо у постраждалого є збитки через не усунуті недоліки, то орендодавець повинен також відшкодувати їх. Наприклад, витрати на прання одягу в пральні. (Йорг Ешенфельдер)