В 2026 году в Германии изменятся правила аренды и стоимость содержания жилья

В Баварии существенно расширяется зона действия ограничений на стоимость аренды. Ниже представлена основная информация на 2026 год.

В наступающем году рынок жилья останется напряженным. Чтобы стабилизировать ситуацию, представители власти стараются использовать ключевые рычаги управления. Например, планируется ограничить рост индексированной арендной платы, повышение стоимости квот на выбросы углекислого газа должно сделать санированные объекты недвижимости более привлекательными, а субсидии на энергетическую модернизацию будут несколько скорректированы. Кроме того, правило ограничения стоимости аренды в будущем затронет большее количество баварских городов и общин.

Расширение зоны ограничения стоимости аренды в Баварии

Постановление о защите арендаторов (внешняя ссылка) призвано оградить от чрезмерно высоких цен тех, кто вынужден искать жилье в регионах, где спрос значительно превышает предложение. С 1 января 2026 года к таким территориям в Баварии будут относиться 285 городов и общин. Это на 77 населенных пунктов больше, чем раньше.

Карта Баварии: множество новых общин — здесь с января действует ограничение цен на аренду

Новые территории, на которых вводится это правило, расположены преимущественно вокруг Мюнхена и распространяются на регион Оберланд. Также список пополнили несколько новых общин в Альгое и метрополии Нюрнберг — Эрланген — Фюрт.

В перечень при этом не вошли популярные студенческие центры, такие как Вюрцбург, Айхштетт или Пассау, хотя и там давление на рынок аренды остается очень высоким. Пассау даже был исключен из списка регионов с действующим ограничением. Включение той или иной области в перечень зависит от нескольких критериев (внешняя ссылка).

При действии указанных мер арендодатель обязан устанавливать чистую холодную арендную плату при заключении нового договора не более чем на 10 процентов выше среднегородского уровня. Однако данные правила часто подвергаются критике: арендаторам при большом количестве претендентов на жилье зачастую не удается добиться их соблюдения. Кроме того, существует множество исключений: ограничения не распространяются на квартиры в новостройках, объекты после капитального ремонта или на случаи, когда предыдущий жилец уже платил более высокую сумму, чем предусмотрено нормами.

Введение лимитов для индексированной арендной платы

По инициативе федерального министра юстиции Стефани Хубиг (СДПГ) с 2026 года индексированная арендная плата также будет регулироваться строже. Министр подчеркнула: «Мы ограничиваем рост индексированной аренды на уровне 3,5 процента в год. Соответствующий законопроект я передала на внутриправительственное согласование несколько дней назад». Об этом Хубиг сообщила в середине декабря в интервью представителям прессы.

Ассоциация собственников жилья Haus und Grund незамедлительно выступила с резкой критикой этой инициативы. Договоры с индексированной платой напрямую привязывают стоимость аренды к потребительским ценам, что в периоды высокой инфляции приводило к значительному удорожанию жилья. Каким именно образом потребуется изменить действующие контракты, пока окончательно не определено.

Ожидаемое повышение стоимости выбросов углекислого газа

Установленная государством цена на выбросы углекислого газа стабильно растет на протяжении нескольких лет. В наступающем году она впервые будет зафиксирована в определенном коридоре: от 55 до 65 евро за тонну выбросов. Вследствие этого мазут и природный газ, вероятно, снова ощутимо подорожают. Литр мазута может вырасти в цене примерно на 20,6 цента, в то время как стоимость киловатт-часа природного газа увеличится примерно на 1,4 цента. Это означает, что проживание в энергетически неэффективных зданиях станет дороже для всех.

Сохранение поддержки энергетической модернизации и строительства

В федеральном бюджете на 2026 год также предусмотрены программы поддержки таких мер, как реконструкция, санирование или строительство новых объектов. Сохранятся индивидуальные выплаты на системы отопления, теплоизоляцию или техническое обслуживание от Федерального ведомства экономики и экспортного контроля (BAFA). Кредиты по сравнительно низким ставкам от государственного банка развития KfW также должны остаться доступными. Однако из-за напряженной бюджетной ситуации условия некоторых программ еще могут претерпеть изменения.

Что еще станет важным:

Градация при расчете пособия для тех, кто ездит на работу из пригорода, отменяется. Это даст налоговые преимущества людям, живущим в сельской местности.
Условия субсидирования тепловых насосов станут строже. В первую очередь это коснется уровня шума, исходящего от устройств. Официальный список моделей, подлежащих поддержке, уже опубликован.
С лета 2026 года процесс переоборудования пустующих офисов в жилые помещения должен упроститься. Собственники, среди прочего, получат возможность брать кредиты с пониженной процентной ставкой.
Выплаты за подачу электроэнергии от солнечных установок в общую сеть планово снизятся.
Сбор за хранение газа будет отменен.

Источник: BR24