Мерія Аугсбурга запропонувала заздалегідь прописати в договорах із забудовниками запасний варіант, щоб не сподіватися на баварського прем’єр-міністра та його популістську політику. Йдеться про три способи замінити пільгові квартири, якщо субсидію місту не буде виділено. Проект застосування резервних механізмів, що замінюють земельну субсидію, 21 вересня розгляне комітет з питань молоді, соціальних питань і житлового будівництва Аугсбурга, а остаточне рішення 24 вересня ухвалить міська рада.
Як місто домагається пільгового житла
Близько десяти років Аугсбург використовує спільне містобудівне планування: при великих житлових проектах забудовник зобов’язаний побудувати й пільгові квартири. Основою цього рішення слугує принципове рішення III про застосування містобудівного договору від 23 квітня 2020 року. Воно, серед іншого, встановлює вимоги до створення доступного житла в кожному місті Німеччини. Так міста прагнуть, щоб у нових кварталах з’являлися квартири й для людей з невеликими доходами.
Згідно з чинними правилами, на пільгове житло, як правило, припадає 30 % житлової площі проекту. Для будівництва таких квартир потрібні субсидії Вільної держави Баварія, але цих коштів зараз не вистачає. Адже з незрозумілої причини, як вже писали раніше і ми, і наші колеги з інших німецьких ЗМІ, уряд Зьодера практично не виділяє кошти на соціальне житло, усіляко гальмує будь-які види будівництва, і за даними Меркур тільки в Мюнхені порожніми простоюють 22 тис. квартир соціального житла, а електронна система швидше нагадує біржу, а не соціальну систему розподілу житла – тобто не працює так, як цього вимагає Закон.
Наприклад, малозабезпечений чоловік-одинак з дитиною – біженець, розподілений, скажімо, до Розенхайма, – отримує квартиру вже через пару місяців перебування на обліку в соціальних службах. А в Мюнхені ж люди по п’ять років не отримують соціальне житло, змушені жити в таборах і пансіонах. Адже всюди працює класична черга на житло, а в Мюнхені – нікому не зрозумілий сайт, на якому одні й ті самі квартири виставляються роками, не розподіляючись (Лише пріоритетні жителі Мюнхена, наприклад хронічно хворі, іноді отримують житло).
Цікавий момент цієї проблеми в тому, що про це знають усі: малозабезпечені, чиновники, журналісти, уряд, але ніхто нічого не збирається робити для справедливого розподілу житла та для виконання федеральних законів.
До чого тут “будівельний турбо”
Федеральний закон про прискорення житлового будівництва, відомий як “будівельний турбо”, діє з 30 жовтня 2025 року. Він дозволяє замінити багаторічну розробку плану забудови звичайним дозволом на будівництво, але термін його дії обмежений кінцем 2030 року. Міська рада Аугсбурга в січні 2026 року визначила, в яких районах і на яких умовах закон застосовуватиметься.
Якщо за таким проектом з’являється 20 і більше додаткових квартир, забудовник укладає з містом містобудівний договір. Він має забезпечити мінімальну частку пільгового житла та покриття супутніх витрат. Наприклад, за правилами Аугсбурга забудовник оплачує місця в дитячих садках і школах, які знадобляться новим мешканцям. Будівельні проекти завдяки цьому закону стартують швидше, і саме такі процеси мерія Аугсбурга планує внести до свого резервного механізму, щоб соціальні вимоги зберігалися й при прискореній процедурі.
Цікаво, а Мюнхен коли-небудь візьме приклад з менших міст, чи ми й надалі будемо тупцювати на місці, знищуючи власне місто? – Ред.
Чому субсидії стали проблемою
З 2025 року рішення про виділення субсидій централізовано ухвалює Баварське державне міністерство житлового будівництва, будівництва та транспорту. Тому мерії більше не можуть гарантувати, що гроші на конкретний проект надійдуть вчасно. За даними представників мерії Аугсбурга, нові проекти в Аугсбурзі, можливо, вдасться затвердити лише з 2029 року. Адже земельний уряд повністю ігнорує всі запити, що стосуються соціального житла.
Виникає суперечність: місто за Законом вимагає пільгове житло, але не може забезпечити його фінансування. В найгіршому випадку, якщо гроші не з’являться, – зупиниться й будівництво решти видів житла – непільгових квартир тих самих проектів. Щоб цього не сталося, мерія Аугсбурга планує закріпити запасний варіант і в звичайних містобудівних договорах, і в “турбо-договорах”.
Як працюватиме новий механізм
Основним варіантом для отримання соціального житла все ще залишається пільгове будівництво. Забудовник своєчасно подає заявку на субсидію, місто направляє проект на розгляд до уряду Вільної держави, і при схваленні починають діяти колишні зобов’язання та схеми роботи. Якщо субсидію не схвалюють, набуває чинності резервний механізм.
Якщо субсидії немає, забудовник може дочекатися наступного періоду фінансування або розпочати будівництво відразу. В другому випадку пільгове житло замінює інша соціальна схема.
Передбачено три варіанти:
- Продаж житловій компанії. Квартири може викупити комунальна житлова компанія Вонбаугруппе Аугсбург Лебен ГмбХ і включити їх до свого постійного житлового фонду, якщо ціна купівлі буде економічно обґрунтована.
- Компенсація замість прив’язки. Забудовник будує квартири без обмежень щодо оренди чи власності, але платить місту компенсацію. Отримані гроші мають іти на доступне житло, наприклад через житлову компанію або на купівлю земельних ділянок.
- Орендне житло зі стриманою ціною. Квартири на весь термін зобов’язання залишаються в оренді й не переходять у власність мешканців. Базова орендна плата при першій здачі орієнтується на чинний індекс орендних ставок міста, а підвищувати її можна не раніше ніж через п’ять календарних років.
Нові зобов’язання планується закріплювати записами в поземельній книзі, вимогами до звітності та договірними штрафами. Для таких квартир передбачений термін реалізації в чотири роки: від початку будівництва без субсидій до готовності до заселення.
Що це означає
Місто намагається зробити так, щоб перебої з державним фінансуванням не зупиняли житлове будівництво. Забудовник отримує вибір: чекати субсидію або будувати відразу, взявши на себе іншу соціальну прив’язку. Для міста це спосіб зберегти доступне житло в нових кварталах, навіть якщо субсидії прийдуть не вчасно або взагалі не прийдуть, як було протягом останнього року. Для забудовників важливо, що умови домовленостей на випадок відсутності субсидії стануть відомі заздалегідь і увійдуть до договору. Чи залишиться механізм у нинішньому вигляді працювати на постійній основі – вирішить міська рада 24 вересня.
За інформацією Ді Аугсбургер Цайтунг та матеріалами засідання міської ради.
