Північний Рейн-Вестфалія (NRW) наразі значно випереджає Баварію за кількістю соціальних квартир, проте обидві федеральні землі щороку втрачають велику частину житлового фонду. Це вказує на глибоко вкорінені проблеми, які не вирішуються виключно фінансуванням.
NRW має утричі більше соціального житла, ніж Баварія
У кількісному вимірі Північний Рейн-Вестфалія демонструє суттєву перевагу над Баварією: 427 тисяч соціальних квартир проти 134 793. Це означає, що в NRW одна квартира припадає на 43 мешканці, тоді як у Баварії — на 100. Такий контраст частково пояснюється відмінностями у структурі населених пунктів: NRW є густонаселеною, індустріалізованою та урбанізованою землею, тоді як Баварія має переважно сільський характер з меншою кількістю великих міст.
Об’єднана проблема: житло зникає, а потреба лише зростає
Попри різницю у масштабах і структурі, обидва регіони стикаються з однією проблемою — житловий фонд скорочується швидше, ніж поповнюється. Якщо у 1980-х роках на Заході Німеччини налічувалося приблизно чотири мільйони соціальних квартир, то зараз по всій країні їх залишилося близько мільйона. Водночас попит постійно зростає, особливо у великих містах і студентських центрах, де доступне житло стає дедалі рідкіснішим.
Баварія не встигає за попитом, попри гостру потребу
За приблизними оцінками, право на отримання соціального житла в Баварії має до 60% населення, тобто майже 7 мільйонів осіб. У дослідженні Інституту Пестеля, опублікованому у 2023 році, йдеться про необхідність побудови 320 тисяч нових соціальних квартир до 2030 року. У самому Мюнхені на черзі на житло перебуває понад 25 тисяч осіб.
Однак реальна ситуація невтішна: щороку близько 3 тисяч квартир втрачають статус соціального житла через завершення терміну дії регулювання оренди. До 2030 року таких квартир може стати вже 29 тисяч. Після втрати соціального статусу власники можуть вільно здавати або продавати житло за ринковими цінами, що суттєво знижує доступність оренди.
Північний Рейн-Вестфалія також втрачає житло попри великий фонд
Житловий фонд NRW сьогодні становить 430 тисяч квартир, але це лише половина від того, що було у 2003 році. Щороку приблизно 15 тисяч квартир втрачають свій соціальний статус. За прогнозами земельного банку розвитку NRW, до 2030 року таких квартир може стати вже 166 тисяч.
Хоча обом землям потрібно різко збільшити темпи будівництва, на практиці цього не відбувається — кількість нових об’єктів залишається недостатньою, а дефіцит лише поглиблюється.
Регіональні відмінності зумовлені рівнем урбанізації
Одним із ключових чинників є рівень урбанізації. У 2020 році лише 22,5% населення Баварії проживало у великих містах, тоді як у NRW — 46%. У Північному Рейні-Вестфалії розташовано 30 великих міст, а в Баварії — лише вісім. Це безпосередньо впливає на щільність попиту: у NRW на одну соціальну квартиру припадає 43 мешканці, у Баварії — 99.
Модель субсидування в Баварії залишається неефективною
Баварія реалізує програми підтримки через низьковідсоткові кредити, прямі дотації на основі доходів та витрат (EOF і AOF), а також через субсидії на оренду. У регіоні працюють три державні забудовники. З 2013 року обсяг фінансування зріс із 230 мільйонів євро до приблизно 1,2 мільярда євро, проте кошти на 2025 рік уже повністю розподілені. Значна частина схвалених проектів так і не доходить до етапу будівництва, а забудовники висловлюють сумніви щодо їхньої рентабельності.
NRW використовує централізовану систему з безвідсотковими позиками
У Північному Рейні-Вестфалії діє єдина «Директива з соціального житла», яка передбачає надання безвідсоткових позик як для орендного житла, так і для доступного придбання. Термін соціального регулювання складає 25–30 років, тоді як у Баварії він може сягати 55 років.
Крім того, в NRW діє програма подовження термінів орендного регулювання. З 2013 року фінансування зросло з 800 мільйонів євро до 2,7 мільярда у 2024 році, з яких 1,59 мільярда призначено саме для будівництва орендного житла.
Будівництво у 2024 році не відповідає потребам
Незважаючи на рекордне фінансування, фактичні результати залишаються слабкими. У 2024 році в NRW було схвалено будівництво 12 847 одиниць соціального житла. Однак з урахуванням модернізацій, дотацій на купівлю та подовжень контрактів, реальний приріст становив лише 6 726 нових квартир — стільки ж, скільки й у 2023 році.
Баварія повідомила про 13 600 субсидованих одиниць у межах усіх програм, з яких лише 3 100 є новим соціальним житлом. Це трохи менше, ніж 3 233, збудованих у попередньому році.
Чому будується так мало
Новому будівництву перешкоджає низка факторів: високі витрати, підвищення ставок кредитування, дорога земля та суворі будівельні норми. Це знижує рентабельність і стримує участь забудовників.
У NRW, попри збереження інтересу з боку інвесторів, влада визнає зростаючу тривогу серед девелоперів. У Баварії привабливіші субсидії, але надто довгий термін регульованої оренди з фіксованим доходом відлякує приватний сектор.
Висновок: система потребує глибоких реформ
Незважаючи на різні підходи та рекордні бюджети, жодна з двох провідних земель не змогла зупинити втрату соціального житла. Одного фінансування недостатньо. Без радикального прискорення погодження проектів, спрощення регуляторної бази, посилення стимулів для забудовників і координації на федеральному рівні, Німеччина ризикує зіткнутися з ще гострішою кризою доступного житла — незалежно від регіону.
Latest Posts
