Мэрия Аугсбурга предложила заранее прописать в договорах с застройщиками запасной вариант, дабы не надеяться на баварского Премьер Министра и его популистскую политику. Речь идёт о трёх способах заменить льготные квартиры, если субсидия городу не будет выделена. Проект для использования резервных механизмов, заменяющих земельную субсидию 21-го сентября рассмотрит комитет по делам молодежи, социальным вопросам и жилищному строительству Аугсбурга, а окончательное решение 24 сентября примет городской совет.
Как город добивается льготного жилья
Около десяти лет Аугсбург использует совместное градостроительное планирование: при крупных жилищных проектах застройщик обязан построить и льготные квартиры. Основой этого решения служит принципиальное решение III о применении градостроительного договора от 23 апреля 2020 года. Оно, среди прочего, устанавливает требования к созданию доступного жилья в каждом городе Германии. Так города стремятся, чтобы в новых кварталах появлялись квартиры и для людей с небольшими доходами.
По действующим правилам на льготное жилье, как правило, приходится 30% жилой площади проекта. Для строительства таких квартир нужны субсидии Свободного государства Бавария, но их средств сейчас не хватает. Ибо по непонятной причине, как уже писали ранее и мы и наши коллеги из других немецких СМИ правительства Зёдера практически не выделяет средства на социальное жилье, всячески тормозит любые виды строительства, и по данным Merkur только в Мюнхене пустыми простаивает 22тыс квартир социального жилья, а электронная система скорее напоминает биржу а не социальную систему распределения жилья — т.е. не работает, как этого требует Закон.
К примеру малоимущий мужчина-одиночка с ребенком — беженец, распределенный, например, в Розенхайм получает квартиру уже через пару месяцев пребывания на учете в социальных службах. А Мюнхене же люди по пять лет не получают социальное жилье, вынуждены жить в лагерях и пансионах. Ибо везде работает классическая очередь на жилье, а в Мюнхене никому не понятный сайт, на котором одни и те же квартиры выставляются годами не распределялась (Лишь приоритетные жители Мюнхена например хронически больные иногда получают жилье)
Интересным моментом этой проблемы является то, что об этом знают все: малоимущие, чиновники, журналисты, правительство, но никто ничего не собирается предпринимать для справедливого распределения жилья и для выполнения федеральных законов.
При чём здесь «строительный турбо»
Федеральный закон об ускорении жилищного строительства, известный как «строительный турбо», действует с 30 октября 2025 года. Он позволяет заменить многолетнюю разработку плана застройки обычным разрешением на строительство, но срок его действия ограничен концом 2030 года. Городской совет Аугсбурга в январе 2026 года определил, в каких районах и на каких условиях закон будет применяться.
Если по такому проекту появляется 20 и больше дополнительных квартир, застройщик заключает с городом градостроительный договор. Он должен обеспечить минимальную долю льготного жилья и покрытие сопутствующих расходов. Например, по правилам Аугсбурга застройщик оплачивает места в детских садах и школах, которые понадобятся новым жителям. Строительные проекты благодаря этому закону стартуют быстрее, и именно в такие процессы мэрия Аугсбурга планирует внести в свой резервный механизм, чтобы социальные требования сохранились и при ускоренной процедуре.
Интересно, а Мюнхен когда-то возьмет пример с более малых городов, или мы и дальше будем топтаться на месте уничтожая свой же город? — Ред.
Почему субсидии стали проблемой
С 2025 года решения о выделении субсидий централизованно принимает Баварское государственное министерство жилищного строительства, строительства и транспорта. Поэтому мэрии больше не могут гарантировать, что деньги на конкретный проект поступят вовремя. По данным представителей мэрии Аугсбурга, новые проекты в Аугсбурге, возможно, удастся утвердить лишь с 2029 года. Ибо земельное правительство полностью игнорирует все запросы, касающиеся социального жилья.
Возникает противоречие: город требует по Закону льготное жилье, но не может обеспечить его финансирование. В худшем случае если деньги не появятся — встанет и строительство остальных видов жилья — не льготных квартир тех же проектов. Чтобы этого не случилось, мэрия Аугсбурга планирует закрепить запасной вариант и в обычных градостроительных договорах, и в «турбо-договорах».
Как будет работать новый механизм
Основным вариантом для получения социального жилья все еще остается льготное строительство. Застройщик своевременно подаёт заявку на субсидию, город направляет проект на рассмотрение в правительство Свободного государства, и при одобрении начинают действовать прежние обязательства и схемы работы. Если субсидию не одобряют, вступает в силу резервный механизм.
Если субсидии нет, застройщик может дождаться следующего периода финансирования или начать строительство сразу. Во втором случае льготное жильё заменяет другая социальная схема.
Предусмотрены три варианта:
- Продажа жилищной компании. Квартиры может выкупить коммунальная жилищная компания Wohnbaugruppe Augsburg Leben GmbH и включить их в свой постоянный жилой фонд, если цена покупки будет экономически обоснована.
- Компенсация вместо привязки. Застройщик строит квартиры без ограничений по аренде или собственности, но платит городу компенсацию. Полученные деньги должны идти на доступное жилье, например через жилищную компанию или на покупку земельных участков.
- Арендное жильё со сдержанной ценой. Квартиры на весь срок обязательства остаются в аренде и не переходят в собственность жильцов. Базовая арендная плата при первой сдаче ориентируется на действующий индекс арендных ставок города, а повышать ее можно не раньше чем через пять календарных лет.
Новые обязательства собирается закреплять записями в поземельной книге, требованиями к отчетности и договорными штрафами. Для таких квартир предусмотрен срок реализации в четыре года: от начала строительства без субсидий до готовности к заселению.
Что это значит
Город пытается сделать так, чтобы перебои с государственным финансированием не останавливали жилищное строительство. Застройщик получает выбор: ждать субсидию или строить сразу, взяв на себя другую социальную привязку. Для города это способ сохранить доступное жилье в новых кварталах, даже если субсидии придут не в срок или вообще не придут, как было в течение последнего года. Для застройщиков важно, что условия договоренностей на случай отсутствия субсидии станут известны заранее и войдут в договор. Останется ли механизм в нынешнем виде работать на постоянной основе — решит городской совет 24 сентября.
По информации Die Augsburger Zeitung и материалам заседания городского совета.
